房企500強分化加劇 百強企業引領轉型

2012年3月21日，2012中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會在北京舉行。峰會旨在分享領先企業成功經驗，整合全產業鏈核心資源，探討房地產業的創新、轉型與發展。此次峰會由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心主辦，北京中房研協技術服務有限公司、中國房產信息集團承辦，戰略首發媒體包括新浪微博《微首發》、《中國建設報》、《21世紀經濟報道》、《經濟觀察報》、《中國房地產報》、《新京報》、《參考消息·北京》、北京電視臺、東方衛視、第一財經衛視、廣東電視臺、旅游衛視、央廣傳媒、中央人民廣播電臺經濟之聲；香港及境外首發媒體是《香港文匯報》。全國政協常委、人口資源環境委員會副主任、中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰，中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長苗樂如，中國房地產業協會副會長朱中一，中國房地產測評中心專家指導委員會執行主任、上海易居房地產研究院院長張永岳，中國房地產測評中心主任丁祖昱等業內領導和專家，以及房地產企業、研究機構和媒體人士近500人出席了本次峰會。

會上，中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布了《2012中國房地產開發企業500強測評研究報告》、《2012中國房地產開發企業500強供應商首選品牌測評研究報告》及2012中國房地產開發企業綜合實力10強、經營績效10強、綜合發展10強、責任地產10強、發展潛力10強、運營效率10強、區域運營10強、穩健經營10強、外資企業10強、商業地產10強、城市覆蓋10強等系列測評榜單，以專業深入的研究、客觀公正的結果，為轉型時期的房企戰略調整和模式創新提供了思路與范本。

樹立地產行業標桿 加快轉型升級步伐

全國政協常委、人口資源環境委員會副主任、中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰在發布會上表示，中國房地產500強測評活動，力求以公正的立場、權威的數據、科學的測評方法客觀展示房地產開發企業的發展成績，并通過舉行發布會，將房地產500強測評成果和相關企業成功發展經驗推薦給社會各界。經過這幾年的努力，中國房地產500強相關測評在展示行業成果、借鑒優秀經驗、提高發展質量、促進轉型發展、推動行業合作交流，引領行業全面健康發展等方面發揮了積極作用；同時，中國房地產500強測評成果和研究報告也在業內得到認可，已成為評判房地產開發企業經營實力及行業地位的重要標準。

劉志峰表示，當前，我國房地產行業面臨的主要任務有三項：一是貫徹落實國家宏觀調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產持續穩定健康發展；二是強化住房保障功能，加快保障性安居工程建設；三是轉變行業發展方式，提高發展質量和效益。房地產企業必須正確認識中央宏觀調控政策，引領房地產市場健康發展；必須充分認識加快房地產業轉型發展的必要性和緊迫性；必須努力創新房地產業轉型發展。他表示，加快轉型發展，提升發展質量是一項艱巨的任務，也是關系行業發展全局的戰略性選擇。中國房地產500強測評工作，要更好地促進創新轉型，發揮標桿房企為行業可持續健康發展起到的引領作用，為行業的長遠健康發展作出貢獻。對于中國房地產企業和標桿企業的未來出路，劉志峰也強調指出，“通過中國房地產500強測評展示出的成果，借鑒經驗，順應形勢發展要求，自己轉，主動調，在轉型創新發展上花大氣力、下真功夫、求真實效。如此，企業就會獲得更大的發展空間，就會度過寒冬，迎來春天。”

萬科再登榜單之首高周轉企業贏先機

2011年，房地產行業經歷了不平凡的一年。面對嚴峻的房地產調控，大型房地產企業以積極的態度、成熟的策略、創新的發展路徑獲得了穩定的業績增長，中型房企在規模成長上也獲得了長足的進步，形成超大型房企領軍、大中型房企群雄逐鹿的局面。在最受關注的2012中國房地產開發企業500強榜單上，萬科集團以超群的綜合實力位列榜首，恒大地產和萬達集團緊隨其后，中國海外、綠地集團、保利房地產、龍湖地產、華潤置地、世茂房地產和富力地產分列四到十位。

2012中國房地產500強測評研究報告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間，500強前五位被高周轉企業包攬。事實證明，從2011年的表現來看，高周轉模式更勝一籌。從測評榜單來看，領先企業基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業者和自住的普通老百姓需求的產品，或調整中高端價格，率先降價銷售。

此外，融創中國以193億的銷售金額、119萬平方米的銷售面積排在18位，較上年上升42位。另一黑馬佳兆業集團由2011年的40位上升至17位。融僑集團、融創中國、榮盛房地產、合景泰富、建業地產均有不同程度的上升，表現出良好的成長能力。另一方面，綠城中國由于產品受調控政策影響較大，發展受限，由上年第7位下降至23位。

百強門檻顯著提高行業競爭分化加劇

2011年，房地產調控政策持續深化，房地市場進入調整期，在此環境下，全國市場銷售仍然保持了增長態勢。2011年，全國商品房銷售面積為10.99億平方米，同比增長4.9%，房地產開發企業500強商品房銷售面積達2.19億平方米，同比增長26.9%，增幅較全國水平高出22個百分點；銷售金額方面，年內全國商品房銷售額為5.91萬億元，同比增長12.1%，銷售額增幅大幅放緩。在此背景下，房地產開發企業500強企業銷售創下2.28萬億元的新高，同比增長32.3%，增長速度較全國高出20.2個百分點，表現出持續的發展勢頭。

其中，根據2012中國房地產500強測評研究報告顯示，2011年百強企業的銷售金額均值為148.81億元，較上年增長12.44%，標準差為188.12億元，標準差擴大11.14億元，可以看出百強企業銷售業績較上年穩步提升，但企業間差距有所擴大。

2011年，百強房企銷售金額的中位數為64.98億元，較上年57.01億元大幅提升，門檻起點顯著提高。整個行業的競爭進入百億競爭，更多企業達到百億銷售業績后，其中實力突出的企業正在向200-500億的更高目標集結。銷售金額也在向排名全國20強以及50強企業集中，這些企業的發展狀況極大地影響了房地產行業整體的競爭態勢。

盡管近年來我國房地產業市場集中度有所提升，但整體而言，我國房地產業市場集中程度仍然相當低，因此，即使是處于領先地位的企業，就單個企業而言，對市場的影響程度仍然比較低，也就是說，在市場進入調整期時，任何不能及時適應環境變化的企業都有可能錯失發展機會。

庫存去化壓力倍增盈利模式改變在即

500強企業在市場壓力不斷上升的產業背景下，銷售業績大幅領先于全國水平，這表明500強企業在變化的市場環境中，具備更強的競爭能力，企業根據自身特點快速應對市場變化，抵御市場風險，更好、更快、更靈活地適應環境，有效地抓住市場機遇，從而保證了企業持續有序增長。

但另一個無法忽視的問題是，2011年，500強房地產開發企業存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進一步攀升6.47個百分點，絕對值99.89億元亦位于歷史高點。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產行業已進入去庫存時代成為不爭的事實。

存貨均值加速上升的同時，存貨周轉率放緩，存貨的消化速度下降加上上一年房地產公司經營性現金流的大幅下降，使資金壓力隨之而來。在行業面臨調控常態化的大背景下，房地產行業的發展趨勢是回歸民生需求，回歸住宅產品屬性。過去十余年內依賴土地增值、房價高速上漲的盈利模式在常態化的行業調控下將會發生變化。企業盈利模式將逐漸轉移到產品價值維度，這種盈利模式的轉變實際上代表著行業整體的理性回歸。而房地產行業的理性回歸實質上意味著產業進入真正意義的企業競爭階段，因此，企業經營、管理方面的競爭將日趨激烈。經過一年多的行業調整，一些內在管理能力較好、具有差異性產品、富有社會責任心、擁有較高品牌價值的企業通過較高的產品價值保持了持續的盈利能力。而這種精細化經營管理的盈利模式將逐漸成為更多開發企業，特別是500強企業的選擇。

全面創新綜合管控關注民生履行職責

2011年以來，不少開發企業在商業地產、旅游地產等方面動作頻頻，通過創新產品結構等途徑取得良好成績。比如社區商業、旅游綜合體項目等。在營銷方面，微博營銷、微房產概念得到越來越多的企業的關注。

同時，2011中國房地產開發企業500強納稅額繼續提升。500強企業營業稅金及附加的均值約為1.31億元，同比增長32.04%，增幅較上年回落近2個百分點。從所得稅額來看，500強均值約為2.67億元，同比增長39.42%，增幅較2010年回落近10個百分點。盡管年內企業納稅額增幅有所放緩，但房地產開發企業納稅占同級財政稅收比重仍處高位。企業通過用心經營，積極履行企業社會公民責任，更多地參與以慈善捐贈為代表的社會公益事業。

隨著國家對保障性安居工程建設的重視程度的提高，越來越多的開發企業積極參與到這一領域的投資和建設。實際上，參與保障性安居工程的投資和建設不僅能為企業贏得良好的社會聲譽，樹立良好品牌形象，而且在房地產回歸居住屬性，產業發展回歸理性的趨勢下，參與保障性安居工程的投資和建設無疑能增強企業融資能力等多方面的好處。年內，上海城投、恒盛地產、金隅集團、首開股份等企業先后獲得了保障房開發專項資金。隨著保障性安居工程的建設工作的逐步推進，更多開發企業特別是有實力的500強開發企業會更積極主動地參與到其中。

房產電商時代開啟，行業整合再奏強音

近年來，樓盤網上宣傳、網上展示、網絡看房、網絡團購等形式層出不窮，網絡對房地產銷售的影響日益顯著，2011年主流房產網站如新浪樂居，主要電子商務平臺如淘寶紛紛斥資建設房產電商平臺，拉開了房地產業電商時代的大幕。

年內，主要開發商如萬科、恒大、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂、SOHO等都參與了房產電商平臺運作。電商平臺在2011年興起并非偶然，面對限貸、限購、限價下的市場，開發企業探索尋找行之有效的營銷渠道和手段，不斷嘗試新的營銷方式成為共識；服務商在微利時代營銷成本激增；經紀公司的運營形勢嚴峻，成交低迷、搶奪客戶卻效果堪憂。房產電商作為房地產領域的新興事物，在目前市場環境下凸現其超越傳統營銷模式的優勢；房地產電子商務不僅是作為一種新的營銷模式出現，而是作為產業整合提升的平臺，快速發展并影響著整個產業。電子商務平臺給房地產業帶來的絕非僅僅是銷售規則的改變，而是基于產業高度的以消費者利益為核心的深層次的變革。可以預見，隨著房地產電子商務平臺的逐步完善，定將攜手產業內不同主體為房地產市場帶來新的增長動力。

附錄：中國房地產開發企業百強榜單.doc